«Я склонен к тому, что у нас на рынке есть строительный картель»

На втором часу подкаста TALDAU TALKS ведущий задал вопрос о том, почему государственная поддержка не увеличивает предложение жилья. Экономист Эльдар Шамсутдинов ответил не про инструменты, а про структуру рынка:

«Я склонен к тому, что у нас на рынке есть строительный картель, и картель всё равно регулирует поставку жилья».

В студии в этот момент сидел Тимур Нуртаев — руководитель алматинского филиала Союза строителей, почти тридцать лет в отрасли. Ведущий не стал замалчивать неловкость и через двадцать минут вернулся к теме прямо. Ответ Нуртаева стал одной из самых цитируемых реплик выпуска:

«Никто не исключает, что возможно, у крупных строительных компаний есть какие-то личные взаимоотношения. Я просто про них не знаю, я не в этом картеле».

Позже, уже отвечая на вопрос о возможности новых игроков зайти на рынок, Шамсутдинов сформулировал жёстче: ценовой сговор, по его мнению, есть. И привёл три признака.

Три признака, которые назвал экономист

Первый — синхронность. Цены у застройщиков растут «плюс-минус» одинаково, без гиперскидок и ценовых войн.

Второй — исчезнувшая реклама. Шамсутдинов отметил, что давно не видел рекламы, в которой застройщики конкурировали бы за клиента. Спроса столько, что конкуренция не требуется.

Третий — самый интересный, потому что технический. По его словам, при падении продаж темпы вывода нового жилья на рынок сокращаются опережающими темпами, а не постфактум. То есть предложение регулируется не как реакция на рынок, а как упреждающее действие.

Это утверждение проверяемо. Остальные — интерпретируемы. Разберём по порядку.

Признак первый: что на самом деле с ценами

Здесь спор в студии был прямым. Председатель правления Отбасы банка Ляззат Ибрагимова возразила экономисту: по её словам, жильё в стране дорожало ровно теми же темпами, что и остальные товары, а рассуждения о «слишком дорогом жилье» лишены логики.

Данные Бюро национальной статистики за 2026 год эту версию не подтверждают.

• Годовая инфляция (июнь 2026 года) — 10,3%.

• Первичное жильё, год к году (март 2026 года) — рост на 16,6%.

• Вторичное жильё, год к году (февраль 2026 года) — рост на 14,3%.

• Первичное жильё в Алматы, год к году (февраль 2026 года) — рост на 22,0%.

• Средняя цена первичного жилья по стране (март 2026 года) — 612 тыс. тенге за квадратный метр.

• Средняя цена первичного жилья в Астане — 731 тыс. тенге за квадратный метр.

Разрыв между инфляцией и первичным рынком — около шести процентных пунктов. В Алматы — вдвое выше инфляции. Аренда за год подорожала на 11,7%.

Аналитики Halyk Finance в мартовском обзоре прямо фиксируют: динамика в обоих сегментах продолжает обгонять инфляцию. Прогноз на второе полугодие 2026 — возврат к инфляционным темпам, но это прогноз, а не факт.

Вывод: тезис Ибрагимовой о паритете с инфляцией верен для длинного горизонта (2019–2025), на который она и опиралась, и неверен для текущего момента. Шамсутдинов, впрочем, в том же разговоре сам признал корректность длинного ряда — и добавил, что в мегаполисах жильё росло опережающими темпами. Оба правы про разные периоды. Это стоит фиксировать, а не выбирать сторону.

Признак второй: насколько концентрирован рынок

Формально в Казахстане тысячи застройщиков. Фактически тон задают единицы.

По реестру Krisha.kz за 2025 год BI Group — 134 сданных жилых комплекса и 69 объектов в стройке. Разрыв с ближайшим конкурентом кратный: у BAZIS-A — 62 сданных объекта, у RAMS Qazaqstan — 26.

В 2025 году BI Group ввела 2,4 млн м² при общенациональном вводе 20,1 млн м². Это порядка 12% всего жилья страны у одной компании — при том, что 6,4 млн м² из общего объёма приходится на индивидуальные дома, которые строят частные лица. По многоквартирному сегменту (13,5 млн м²) доля выше.

Географическая концентрация ещё жёстче. Из 20,1 млн м² на Астану пришлось 4,81 млн, на Алматы — 2,61 млн, на Шымкент — 1,38 млн. Три города — почти 44% ввода.

Владелец BI Group Айдын Рахимбаев в 2026 году впервые вошёл в глобальный список миллиардеров Forbes с состоянием $1,1 млрд. Семья Беловичей (BAZIS-A) — $600 млн в рейтинге Forbes Kazakhstan.

Здесь важна оговорка. Высокая концентрация — не картель. Это разные вещи и юридически, и экономически. Доминирующее положение законно; запрещено злоупотребление им и горизонтальный сговор между конкурентами. Никаких доказанных судом картельных дел против крупнейших застройщиков жилья в Казахстане на сегодняшний день нет.

Что доказано: сговор нашли не у застройщиков, а этажом ниже

Самый твёрдый фактический материал по теме — не про девелоперов, а про поставщиков.

Ещё в 2021 году Агентство по защите и развитию конкуренции обнаружило признаки ценового сговора у 34 производителей и поставщиков стройматериалов: 13 производителей кирпича, 9 поставщиков арматуры, 7 — цемента, а также поставщиков щебня, полиэтиленовых труб и кабеля. Всем направили уведомления о снижении цен.

Тогда же АЗРК зафиксировало масштаб удорожания: арматура — более чем на 90%, бетон — на 45%, краны — более чем на 30%, строительно-монтажные работы — почти на 25%.

И отдельный сюжет, который сегодня читается иначе. При попытке проанализировать себестоимость первичного жилья агентство запросило данные у крупных застройщиков. «Базис-А», BI Group, RAMS Qazaqstan и Orda Invest отказали либо предоставили неполную информацию и обжаловали действия ведомства в судах. Общая сумма наложенных штрафов за непредоставление информации тогда превысила 10 млн тенге — сумма, которая для компаний такого масштаба является не наказанием, а строкой расходов.

Это ключевой факт всего сюжета. Спор о картеле не разрешается публично не потому, что стороны упрямы, а потому что данных о себестоимости квадратного метра в открытом доступе не существует. Регулятор пытался их получить и получил суды.

Оговорка обязательна: признаки нарушения — не приговор. Часть уведомлений оспаривалась, часть застройщиков цены снижала (в 2021 году в Шымкенте, Караганде, Усть-Каменогорске и Костанае несколько компаний опустили прайс на 15–20%). Утверждать наличие действующего картеля на основании материалов пятилетней давности некорректно.

Почему картель может быть просто не нужен

Самый сильный контраргумент прозвучал в том же подкасте — и, что любопытно, от самого Шамсутдинова, который не заметил, что подрывает собственный тезис.

Он привёл расчёт: при ставке 18% семья с платежом 300 тыс. тенге может позволить себе квартиру за 24,7 млн. При льготной ставке 7% — уже за 48,6 млн. Покупательная способность удваивается, а квартира при этом та же самая.

Если государство удваивает платёжеспособность покупателя, застройщикам не нужно ни о чём договариваться. Цена растёт сама. Сговор — это дорогой, рискованный и уголовно наказуемый способ добиться того, что льготная ипотека делает бесплатно и легально.

Ибрагимова признала логику лишь частично, ответив, что предложение растёт быстрее всего: с 5 млн м² в 2005 году до 20 млн в 2025-м, рост в четыре раза. Это правда. Но правда и то, что цены при этом не упали ни разу с 2018 года — Шамсутдинов отдельно подчеркнул, что нормальная цикличность рынка составляет 4–5 лет, а падения не произошло.

Рынок, который не падает восемь лет, — это либо феноменально здоровый рынок, либо рынок, которому не дают упасть.

Политический контекст, о котором в подкасте не сказали

Слово «демонополизация» применительно к строительному сектору звучит на уровне поручений главы государства. Депутат мажилиса Бакытжан Базарбек в 2024 году указывал, что проект Строительного кодекса противоречит этим поручениям и содержит нормы, выгодные только застройщикам.

Двухлетняя работа над кодексом завершилась в ноябре 2025 года. При принятии документа Базарбек заявил, что кодекс отодвигает интересы застройщиков на второй план, и назвал это шагом к прекращению влияния строительного лобби. В кодекс вошёл реестр недобросовестных застройщиков.

Ещё одна деталь. В 2026 году отменены льготы по НДС для застройщиков, действовавшие более двадцати лет. Вице-премьер Серик Жумангарин публично согласился с оценкой, что эти льготы не дали эффекта. Двадцать лет отраслевой преференции, признанной неработающей, — это и есть фон, на котором фраза про картель перестаёт звучать как конспирология.

Что из этого следует

Прямых доказательств картельного сговора между крупнейшими застройщиками жилья в Казахстане в публичном поле нет. Есть другое:

1. Цены на первичное жильё растут в полтора раза быстрее инфляции — при рекордном за всю историю вводе в 20,1 млн м². Рост предложения не охлаждает рынок, что противоречит базовой рыночной логике.

2. Концентрация высока и растёт. Одна компания вводит около 12% всего жилья страны.

3. Сговор доказан этажом ниже — у поставщиков материалов, чья продукция формирует основную статью себестоимости.

4. Себестоимость непрозрачна, и попытка регулятора её вскрыть закончилась судебными тяжбами и штрафами в 10 млн тенге на всех.

5. Государство само создало условия, при которых конкурировать ценой невыгодно: льготная ипотека удваивает платёжеспособность покупателя.

Реплика Шамсутдинова ценна не тем, что доказывает существование картеля. Она ценна тем, что произнесена в студии рядом с представителем отрасли и представителем государственного банка — и ни один из них не смог её опровергнуть цифрами. У застройщика цифр не оказалось. У банкира они были, но про другой период.

Спор о том, есть ли картель, невозможно закрыть, пока никто в стране не знает, сколько стоит построить квадратный метр. Пять лет назад четыре крупнейшие компании предпочли заплатить штраф, чем ответить на этот вопрос.

Источники: Бюро национальной статистики РК, Национальный банк РК, аналитические обзоры Halyk Finance (февраль–июнь 2026), АЗРК, реестр застройщиков Krisha.kz, Forbes Kazakhstan, Digital Business, Informburo, подкаст TALDAU TALKS #10.